عمر قرارداد ممکن است به دلایل مختلفی به سر برسد. یکی از مواردی که موجب پایان روابط قراردادی می‌شود فسخ قرارداد است که دلایل و عوامل زیادی زمینه‌ساز آن می‌شود. موارد ایجاد حق فسخ در مواد متعددی از قانون مدنی بیان شده است.

فسخ که به آن انحلال ارادی قرار داد نیز گفته می‌شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان دادن حقوقی به قرار داد به وسیلۀ یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث.

با توجه به تعریفی که از فسخ ارائه شد، می‌توان گفت فسخ، انشای یک­طرفۀ انحلال قرارداد و تعهد می‌باشد، و مانند ابراء نوعی ایقاع است، یعنی این­که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال نماید، بدون این­که نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.

قانون مدنی در ماده ۳۹۶، انواع خیارها برای فسخ معامله ۱۰ مورد است؛ و موارد خیار مجلس، شرط، تاخیر ثمن، رویت و تخلف از وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعیض صفقه، تخلف شرط و خیار حیوان را شامل می‌شود.

مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده است یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده است و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است

طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند مثل اینکه شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند، به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می‌شود. همان‌طوری که در مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی به آن اشاره شده است.

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. در این صورت شخصی که دارای خیار فسخ با توافق طرفین یا به حکم مستقیم قانون است ابتدا باید به وسیله اظهارنامه اراده خود را مبنی بر فسخ به خوانده دعوا اطلاع دهد، سپس اقدام به طرح دعوای حقوقی با موضوع خواسته صدور حکم بر اعلام تأیید مراتب فسخ قرارداد کند. ذی‌نفع باید اراده خود را مبنی بر فسخ قرارداد اعلام و دادگاه با عنایت به قرائن و مدارک اقدام به صدور حکم مبنی بر تأیید مراتب فسخ قرارداد می‌کند. در مواردی که فسخ فوری است باید به نحوی اقدام کرد که فوریت موضوع از بین نرود؛ ذی‌نفعی که دارای اختیار فسخ است باید به وسیله اظهارنامه اراده خود را مبنی بر فسخ به خوانده دعوی اطلاع دهد و سپس اقدام به طرح دعوای حقوقی کند که این امر سبب می‌شود فوریت موضوع رعایت شود.

اثر فسخ نسبت به آینده است و فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل گردیده و آثار آن قطع شود و اثری نسبت به گذشته ندارد. بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولاً تا زمان فسخ، باید مال کسی باشد که به واسطۀ عقد مالک شده ولی چون نمائات و منافع متصله‌ را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد، می‌گوئیم که منافع منفصلۀ آن تا زمان فسخ مال کسی است که به واسطۀ عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن مال کسی است که به واسطۀ فسخ مالک شده است.

فسخ، جزء حقوق آورده شده و حکم نیست، پس طرفین می‌توانند آن را اسقاط کنند.

ابطال قرارداد :

زمانی که یک قاعده حقوقی یا شرعی خلاف با قانون در انجام عقدی رعایت نگردد از زمان انعقاد عقد در آن حین استقرار می یابد زیرا مثلا معامله باطله از زمان بیع باطل  است و در حقیقت آن عمل یک عمل حقوقی نیز به شمار نمی آید چون عمل باطل را نمی توان یک عمل حقوقی الزام آور یا قانونی به شمار آورد و بسیاری از حقوقدانان آن را نابود کردن یک عمل حقوقی میدانند در حالیکه عمل باطل بار عمل حقوقی ندارد زیرا از بدو عقد بدان استقرار می یابد حال فرق آن با فسخ این است فسخ ناشی از رعایت نکردن یک تعهد ظهور پیدا میکند و یا ناشی از تضییع حق یکی از متعاملین در حق استقرار است ولی بطلان به علت رعایت نکردن یک قاعده حقوقی اساسی بنیادین است و بطلان از زمان عقد استقرار دارد ولی فسخ از زمان تضییع حق و رعایت نکردن تعهد است و فسخ نوعی ایقاع است ولی بطلان در اصل از ریشه، یک عمل حقوقی به شمار نمی آید .برخی از حقوقدانان معتقند که عقد صحیح را نیز میتوان ابطال کرد در پاسخ بایستی گفت که عقد صحیح بایستی علت بطلان آن مشخص گردد در پاسخ بایستی گفت چنانچه علت بطلان مشخص گردد پس مشخص میگردد که آن عقد باطل بوده و آن عقد را صحیح نمیتوان بشمار آورد زیرا عقد صحیح را  میتوان فقط فسخ یا اقاله نمود و آثار آن در اصل به خودی خود بی اثر میگردد و این مورد نیاز به حکم دادگاه دارد.

علل بطلان :

موارد کلی بطلان (بمعنای عام) عبارت است از : 

۱- فقدان یا معلولیت رضا

۲-عدم اهلیت یا حجر

۳-نقض قواعد تشریفاتی در موارد اجباری

۴-غیرموجود بودن و غیرممکن بودن موضوع

۵- غیرمشروع و غیراخلاقی بودن موضوع

۶-تعهد بدون جهت یا غیرمشروع و غیراخلاقی بودن جهت آن