تعریف آپارتمان

در قانون از آپارتمان تعریفی به عمل نیامده است ولی در اصطلاح می‌توان گفت :
آپارتمان عبارتست از : اجتماعی از واحد های مستقل در یک ساختمان چند طبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده می‌شود و از نظر راه پله، ورودی اصلی و گاهی پارکینگ و حیاط با یکدیگر مشترک هستند.

مالکیت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است :

۱ مالکیت اختصاصی
۲ مالکیت مشترک
قسمت اختصاصی : به بخشی از ملک (آپارتمان) گفته می‌شود که فقط مالکین حق استفاده خصوصی را از آن دارند مثل بالکن و در کل فضای داخلی هر واحد . و فضای تعریف شده برای هر واحد در سند آن واحد به عنوان پارکینگ و انبار اختصاصی
قسمت مشترک : قسمت‌هایی از آپارتمان است که کلیه مالکین حق استفاده از آن را دارند که شامل این مکان‌ها می‌باشد: زمین زیر بنا (خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد). تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنترها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، آسانسور، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از هر قبیل مانند لوله‌های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه‌های شوت زباله، اسکلت ساختمان، تاسیسات مربوط به راه پله وسایل تامین کننده روشنایی ، زنگ اخبار، شیرهای آتش نشانی، پشت بام و تاسیساتی که در پشت بام برای استفاده عمومی احداث گردیده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی قید نگردیده‌اند. پله‌های ورود به پشت بام و پله‌های ایمنی، درها و پنجره‌ها، راهروها و پاگردها که در قسمت‌های غیر اختصاصی باشند. دیوارهای حد فاصل بین قسمت‌های اختصاصی چنانچه جزو اسکلت ساختمان نباشند، بین آن قسمت‌ها مشترک هستند .
اداره امور ساختمان
نحوه اداره امور ساختمان : در صورتی که تعداد مالکین آپارتمانها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود و در اولین جلسه مدیر یا هیئت مدیره را انتخاب می‌کند. مدیر می‌تواند از اعضای ساختمان باشد یا از خارج انتخاب شود. برای رسمیت مجمع عمومی، حضور بیش از نصف مالکین آپارتمان‌ها ضروری است و در صورت عدم حصول اکثریت، درجلسه سوم با رای اکثریت حاضر در جلسه تصمیمات به تصویب می‌رسد و آرای اتخاذ شده توسط حاضرین در جلسه، توسط مدیر به ساکنین غایب اطلاع داده می‌شود
اختیارات و وظایف مدیران :
مدیر آپارتمان مسوول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا در می‌آورد. مدیر برای مدت دو سال انتخاب می‌شود. البته ممکن است مجمع برای سال‌های بعد هم او را انتخاب کند .
مجمع عمومی علاوه بر انتخاب هیئت مدیره یک خزانه دار نیز انتخاب می‌کند که نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام نماید .
هیئت مدیره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه را بین شرکا تقسیم نماید. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی هیئت مدیره مسئول جبران خسارت‌ها است .
چنانچه تعداد واحدها بیش از ۱۰ آپارتمان باشد انتخاب یک دربان برای مجموعه ضروری است .
هزینه آپارتمان‌ها :
مالکین آپارتمان‌ها موظفند هزینه‌های مشترک و مستمری را که برای قسمت‌های مشترک ساختمان ضروری است مانند آب، برق، گازوییل، گاز و غیره پرداخت نمایند. هزینه‌های قابل پرداخت یا بستگی به مساحت ارتباطی ندارند مانند هزینه تاسیسات، سرایدار، دربان، دستمزد هیئت مدیره و غیره .
پرداخت هزینه آپارتمان توسط مالک یا مستاجر آن، بستگی به قرار داد تنظیم شده بین آنها دارد. چنانچه مالک طبق قرار داد از پرداخت هزینه خودداری نماید، مستاجر می‌تواند آن را از اجاره بها کسر کند. چنانچه مستاجر از پرداخت هزینه خودداری نماید، هیئت مدیره حق دارد برای دریافت آن به مالک مراجعه کند .
هیئت مدیره می‌تواند برای تامین هزینه مبلغی را از صاحبان آپارتمان‌ها بعنوان تنخواه گردان اخذ نماید .
مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا درمی‌آورد .
چنانچه سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود .
وظایف دفاتر اسناد رسمی :
دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلحع هبه و … گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید هیئت مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک دریافت نمایند .
تعمیرات آپارتمان‌ها :
چنانچه سه نفر از کارشناس‌های رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود .
چنانچه اقلیتی از صاحبان واحدها نسبت به جدید بنا رضایت ندهند، مالکین موافق تجدید بنا می‌بایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره کنند تا به مکان جدید منتقل شوند. در صورتی که مخالفین از انتقال به خانه اجاره‌ای خودداری کردند. هیئت مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجتمع قضایی مراجعه می‌کند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها، نسبت به این کار اقدام می‌نماید .