املاک و مستغلات

سرمایه گذاری املاک و مستغلات در ایران و جهان/ املاک و مستغلات شمال/ املاک و مستغلات ایران/ املاک و مستغلات جهان/ املاک و مستغلات شمال ایران/ املاک و مستغلات در مازندران/ املاک و مستغلات در شمال/ املاک و مستغلات در ترکیه

پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک و مستغلات در ایران و جهان

نکته اول ؛ مهم ترین ومؤثرترین و پایدارترین سرمایه گذاری در طول زندگی بشر، آموزش ویادگیری است ! این سرمایه گذاری اصولی در هنگام بروز خطر و بحران های مالی واقتصادی در سطح کشور و جهان به کمک شما می شتابد !

نکته دوم ؛ دومین سرمایه گذاری حرفه ای در طول زندگی ، سرمایه گذاری در املاک ومستغلات در تمام کشورهای جهان است . بشرطی که حرفه ای ، علمی ومبتنی بر شناخت وتخصص باشد !

نکته سوم ؛ برای به روز ماندن وکسب تجربیات جدید در حوزه سرمایه گذاری املاک باید پیوسته به مطالعه وتحقیق بپردازید و در سمینارها وهمایش ها ونمایشگاه های داخلی وخارجی شرکت کنید !

نکته چهارم ؛ برای تسریع در پیشرفت و رفتار حرفه ای در حوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات از تجارب ودانش افراد خبره وشرکت ها ومؤسسات تخصصی مشاوره ای کمک بگیرید !

نکته پنجم ؛ باید رفتار مشتریان ومصرف کنندگان را در حوزه املاک ومستغلات در دوران رکود و بحران و رونق بشناسید و برآن اساس برنامه ریزی نمایید!

نکته ششم؛ شما هرگز در امر سرمایه گذاری املاک ومستغلات موفق نخواهید شد اگر که موج های بازار مسکن در ایران را نشناسید ویا قادر به مدیریت این موج ها نباشید !

نکته هفتم ؛ رفتار های سنتی و باورهای نادرست خود را در حوزه سرمایه گذاری املاک ومستغلات دور بریزید!

نکته هشتم ؛ به محض بروز شایعه افت قیمت املاک ومستغلات از طریق رسانه های صوتی وتصویری ، رسانه های مکتوبی ، انجمن ها وتشکل های سرمایه گذاری و … درحوزه سرمایه گذاری املاک ومستغلات مطمئن باشید که زمان خرید فرا رسیده است . درکشورما این نهادها و رسانه ها تعمداً چنین امواجی را تعمدا شایعه و پخش می کنند ویا حسابی به این امواج دامن می زنند تا ملک های مورد نظرشان بخرند و در زمان مناسب با بهترین قیمت به بازار عرضه دارند!

نکته نهم ؛ مدیریت سرمایه گذاری در بازار املاک ومستغلات را بیاموزید .مثلا در زمانی که بازار ملک به مرحله رکود رسیده ، عرضه فروش را محدود وحتی بخش فروش را تعطیل کنید . دراین صورت شما نیازمند فرد حرفه ای هستید برای دریافت وام های کم سود و مطلوب تحت عنوان تولید ، صادرات ، واردات و … از طریق اسناد ملکی خود .

نکته دهم ؛ هرگز وضعیت سرمایه گذاری غلط وپر اشتباه خود را در حوزه املاک با اشتباه دیگری به فاجعه تبدیل نکنید . اگر در آخرین ماه های رکود بازار ملک ، ملک با ارزشی را با شرایط بد فروخته اید ولی اکنون در دوره رونق یا شروع رونق بازار مسکن هستید ، اولین کار شما باید خرید ملکی با ارزش دارای ظرفیت وکاربری های متفاوت ولو نصف مساحت ملک قبلی تان است باشد . در واقع ضرروزیان خود را به ضرر دیگری ( مثل دست رو دست گذاشتن و به امید ارزان تر شدن ملک) اضافه نکنید .

نکته یازدهم ؛ فرصت ها وپتانسیل های موجود در دفاتر مشاورین املاک را دست کم نگیرید . تحقیقات میدانی وبازار گردانی مؤسسه آموزشی ، پژوهشی وحقوقی اَرگِ تهران ثابت کرده است که نودوپنج درصد سرمایه گذاران موفق در حوزه مسکن در واقع هنر مدیریت وتعامل با مشاورین املاک را داشته وبخوبی از این ظرفیت ها وپتانسیل های موجود بهره برده اند که اکنون در حوزه سرمایه گذاری املاک حرف اول را می زنند :

الف : ارتباط خود را با آنان مستحکم تر کنید بخصوص مدیران ومشاورین املاک حرفه ای ، باسابقه وموفق

ب: از توانایی ها ، تجارب وارتباطات شان در تصمیم گیری های مهم خود بهره جویید

ج: به دفاتری که پشت پرده کارخود ،خریداران و سرمایه گذاران حرفه ای وپولدار را برای خود حفظ کرده اند ، بیشتر اهمیت دهید
د: برخی از افراد دارای اعتبار فراوان پیش برخی از مشتریان هستند وبقولی مشتریان مؤمن و مطیع بسیار دارند
نکته دوازدهم؛ باید تکنیک ها و سیاست های مؤثر فروش ملک در بازار رکود را فرابگیرید . چرا که ممکن است تصمیمات اشتباه و پرزیان بگیرید و هرگز فرصت جبران را دراین حوزه ممکن است نداشته باشید ومثل سرمایه گذاران سنتی با التماس نفروشید وملک تان را حقیر نکنید !

نکته سیزدهم ؛ انجام معاملات ملکی به صورت دست به دست کردن ، به شأن و اعتبار تان لطمه می زند و بیشتر به نفع دیگران است تا شما .؛ ضمن این که به دردسرهای احتمالی آن نمی ارزد !

نکته چهاردهم ؛ قبل از ورود به سرمایه گذاری در حوزه ملک ، اهداف خود را (اعم از کوتاه مدت ، بلند مدت و میان مدت ) تعیین وبرنامه ریزی کنید . تکنیک ها و اهداف سرمایه گذاری هریک از سه شاخص مذکور بسیار متفاوت می تواند باشد

نکته پانزدهم ؛ برای خود سبک معاملاتی منحصر بفرد تعریف کنید ؛ ولی هرگز روی استراتژی های سرمایه گذاری خود تعصب نشان ندهید مثلاًا ین که چون همیشه در حوزه ملک های تجاری ساخت وساز کرده اید ، پس حتماً باید پیشنهادات پرسود را بازار املاک مسکونی رد کنید! این استراتژی اشتباه است چرا که هدف سرمایه گذاری کسب و منافع و خدمت است نه تعصب و اصرار بر استراتژیی که زیان آور باشد!
نکته شانزدهم ؛ اعتبار واعتماد کسبی خود را در محل ومنطقه سرمایه گذاری و ساخت وساز با اعمال وکردار نادرست و نسنجیده مثل زن بارگی ، ربا خواری ، می خوارگی ، مصرف مواد مخدر، یادرگیری مستمر با مشتریان ، همسایگان ، شرکاء ، سهامداران ، شرکت های خدمات ساختمانی ، نهادهای دولتی ومدنی لطمه وارد نکنید . اعتبار تنها چیزی است که برایش المثنی صادر نمی شود !
نکته هفدهم ؛ در حوزه سرمایه گذاری املاک ومستغلات ، خوش نامی، متعهد بودن ، پایبندی به توافقات وقول وقرارها ، دلسوزی نسبت به منافع مشتریان توسط سرمایه گذار همیشه با ارزش تر و کارآمد تر از میزان نقدینگی ، پول وسرمایه شماست !
نکته هجدهم؛ هرگز تصمیمات حوزه سرمایه گذاری و انجام معاملات ملکی را بصورت احساسی انجام ندهید .این رفتاربه معنی انسان دوستی و بلوغ فکری و رفتار حرفه ای شما نیست بلکه رفتاری غیربالغانه وغیر حرفه ای است .اما می توانید در پاره ای از معاملات درصورتی که به یقین واقعی در خصوص محدودیت بودجه ای و دیگر شرایط طرف مقابل دست یافتید احساسی رفتار کنید وهر سرمایه گذاری ناخودآگاه معمولاً در حد ۱۰ درصد از معاملاتش را چنین رفتار می کند .
نکته نوزدهم ؛ توجه داشته باشید که تاکتیک واستراتژی سرمایه گذاری در سرمایه گذاری های مولد وغیر مولد بسیار متفاوت است مثلا اگر بناچار هنگام اجرای پروژه ملکی به دوره رکود سنگین برخورد کردید باید فرآیند اجرای پروژه را نه تعطیل بلکه تعدیل کنید واز شتاب اجرایی آن بکاهید ولی در زمان رکود در سرمایه گذاری غیر مولد باید تعجیل کنید تا فرصت ها از دست نرود !
نکته بیستم ؛ آداب واحکام انجام معاملات خاص را بیاموزید . همه املاک وهمه تیپ معاملات با یک سبک وسیاق انجام نمی شود وانواع متفاوت دارد . مثلاً فروش یک واحد از یک ساختمان برند وبسیار معروف که همیشه وحتی در بازار رکود بهترین خریدار را دارد، ممکن است هرگز مطابق املاک معمولی وبه شیوه معمولی حتی معامله نشود وحتی ممکن است کل ثَمَنِ ملک (قیمت وبهای ملک) را یکجا با توجه به شرایط ملک ، شخصیت فروشنده ، قیمت وشرایط معامله ، طی یک فقره چک آن هم بدون تحویل ملک ، بدون انتقال سند وبدون تنظیم مبایعه نامه و وکالت نامه صورت گیرد !
نکته بیست ویک ؛ هنگام تعریف پروژه مشارکتی ، نه براساس احتمال افزایش قیمت در آینده ، بلکه براساس شرایط بحرانی تصمیم بگیرید .روی احتمالات ۱۰ درصد ولی روی شرایط موجود ۹۰درصد حساب بازکنید .
نکته بیست و دوم ؛ در عرصه معاملات وسرمایه گذاری بسیار شاهد این اتفاق بوده ام که یک درصد بر نودونه درصد چربیده ! بنابراین در برخی از معاملات وسرمایه گذاری به یک درصد بیشتر از نودونه درصد بها دهید !
نکته بیست وسوم؛ رفتار حرفه ای داشته باشید . هیچ وقت بصرف اظهارات وپیشنهادات دیگران برای انجام معاملات وسرمایه گذاری ها تصمیم نگیرید . اخیراً در جلسه ای متوجه شدم یکی از سرمایه گذاران وکارخانه داران معروف کشور برای خرید چند قطعه زمین که حداق ۸ بار طی ۳۴ سال دست به دست شده بود کلی هزینه کرده تا به ریشه و سوابق ملک ومالک دست پیدا کند و این موضوع حتی از دید واسطه معامله هم به دور مانده بود ، اما وقتی وارد جلسه شدیم خیلی با صراحت گفت که تاکنون ملک مصادره ای نخرید وحتی یک ریال ربا تو زندگیش وارد نشده است .سپس مؤدبانه تمام سوابق مالک اصلی ملک را تشریح کرد وبعد ادامه دادکه شخصی مأمور کرده تا با وراث مالک درآمریکا تماس بگیرند موافقت اخلاقی آن را جذب کرده وباهزینه خود این کار انجام خواهد داد ودرصورت موفقیت ملک را ازمالک فعلی خواهد خرید . کل مدت جلسه ۱۰ دقیقه طول کشید .
نکته بیست و چهار؛ برای انجام سرمایه گذاری در ملک استراتژی مشخص و حرفه ای داشته باشید ؛ تعیین میزان سود وزیان ، مدیریت زمان وتعیین نوع سرمایه گذاری مثلا بر روی املاک تجاری یا اراضی فاقد کاربری از اجزای مؤثر استراتژی سرمایه گذاری موفق در املاک ومستغلات می باشد .
نکته بیست وپنج ؛ در سرمایه گذاری خود همیشه یک چشم تان به اتفاقات بازار املاک دنیا باشد . در دنیای اقتصادی امروز ، اقتصاد ها مثل جزایر متصل عمل می کنند وهیچ کس در جزیره امن ونا امن تنها نیست ! . فراموش نکنید که همه سوار بر یک کشتی هستیم وهمه جای این کره منابع قابل استفاده ارضی بسیار هم محدود می باشد

نکته بیست وششم ؛ دست از سرمایه گذاری پراکنده در اکناف کشور یا دنیا بردارید ؛ این حق شماست که هر جای این کره خاکی ویا حتی کره ماه ومریخ سرمایه گذاری نمایید چون سرمایه متعلق به شماست ؛ اما فراموش نکنید این روش سرمایه گذاری در دنیای پیشرفته پسندیده نیست . هزینه مدیریت و نگهداری املاک ومستغلات با این سبک بسیار بالاست .
نکته بیست وهفتم ؛ به کیفیت نقدشوندگی املاک و مستغلات خیلی اهمیت دهید . ملک از جمله کالایی است که نقدشوندگی آن کند است . سرمایه گذاری یا ساخت املاک نامرغوب ونامناسب مثل بر وعرض نامناسب ، محلیت نامناسب ، اسناد نامناسب و دهها مؤلفه دیگر می تواند وضعیت نقد شوندگی را فاجعه بار نماید !
نکته بیست وهشتم ؛ مشکل تحلیل بنیادی در بازار املاک فراموش نشود . برخلاف سایر بازار های دارایی ، بازار املاک ومستغلات به راحتی قابل تحلیل بنیادی نیست .تاکنون حتی در کشورهای پیشرفته نتوانسته اند بازار ملک را تحلیلی بنیادی مثلا ۶ ماهه ارایه دهند . به دلیل پیچیدگی ها ومؤلفه های مؤثر فراوان در بازاراملاک ومستغلات ، این تحلیل بسیار مشکل می باشد علی الخصوص تحلیل بازار مسکن کشوری که دارای اقتصاد ناپایدار وشدیداً بیمار ومافیا زده می باشد .
نکته بیست ونهم ؛ آینده نگری در سرمایه گذاری املاک ومستغلات ؛ با وجود خطرات وفراز وفرودها در بازار مسکن باز به اعتقاد بنده پایدارترین و امن ترین سرمایه گذاری در ایران وسایر نقاط دنیا می باشد و بهنحوی که طبق حقوق بین الملل هیچ حکومت متجاوز یا متخاصم خارجی در صورت تصرف خاک آن کشور ، حق مصادره ویاسلب مالکیت اتباع آن کشور را ندارد .
نکته سی ام ؛ زمان مناسب ومطلوب برای انجام یک معامله خوب در املاک و مستغلات ، زمانی است که حداقل ۷۰درصد نگرانی هاو ریسک ها ی خود را بر طرف نمایید؛ دقیقاً عملی که بانک های کشور هنگام اعطای وام مضاربه ، جعاله ویا مشارکت مدنی به سرمایه گذار انجام می دهند !
نکته سی ویکم ؛ همیشه آن لاین وگوش بزنگ باشید .یکی از فرایض واجبات روزانه برای سرمایه گذار املاک حداقل یک بار در روز گوش سپردن به اخبار روزانه ایران وجهان است و نیزمطالعه نشریات اقتصادی ، سرمایه گذاری و قوانین مترتب بر اراضی وسایر مستغلات نباید فراموش شود . گوش سپردن به اخبار داخل وخارج کشور موجب می شود تا از اوضاع اقتصادی ، سیاسی ، وضعیت بازار سایر دارایی ها مثل وضعیت بازار بورس ، طلا ، ارز، خودرو ومسکنوتغییرات حاصله در هریک از این پنج بازار دارایی زودتر از دیگران مطلع شوید ونیز می توانید بهتر تغییراتی که موجب بروز شرایط جدید شده ، مدیریت نمایید .
نکته سی ودوم ؛ در امر سرمایه گذاری متمایز باشید؛ شیوه و راهی را برای سرمایه گذاری ، انجام معلات وساخت وساز برگزینید که افراد کمتری آن را پیموده اند .
نکته سی وسوم ؛ هرگز دنباله رو و مقلد کسی در امر سرمایه گذاری نباشید اگر موفق شوید آن شخص را بزرگ کرده اید واگر شکست بخورید تحقیر خواهید شد !
نکته سی وچهارم ؛ سرمایه گذاری املاک ومستغلات را پس از مطالعه وتحقیق مفصل بازار املاکمنطقه شروع کنید واگر بازار املاک توانست شما را مجاب به سرمایه گذاری نماید آنگاه اقدام کنید . گام دوم ومؤثر تشکیل دپارتمان سرمایه گذاری است .این دپارتمان اطلاعات فراوانی را از لحاظ کم وکیف سرمایه گذاری املاک ومستغلات وسایر نیازمندیهای منطقه در اختیار شما قرار می دهد .
نکته سی وپنجم ؛ قبل از جا افتادن وتسلط بر بازار سرمایه گذاری نه از شغل دولتی تان دست بکشید ونه از شغل غیر دولتی . ترک شغل وحرفه فعلی که سالها درآن مشغول هستید کمکی به موفقیت تان نمی کند مگر اینکه به شما لطمه اقتصادی وارد نماید .نخست زیر پایتان را حسابی سفت کنید ومدتیآن را پایش کرده و آنگاه خیلی حرفه ای وحساب شده تازه بخشی از سرمایه را وارد بازار املاک ومستغلات نمایید . حتی توصیه میکنم قبل از شروع سرمایه گذاری مدتی را در یک آژانس مسکن خوش نام و موفق کارآموزی کنید تا با پتانسیل سرمایه گذاری املاک منطقه بطور کامل آشنا شوید و نیز منابع لازم ومرتبط با سرمایه گذاری املاک ومستغلات را تهیه ومطالعه نمایید و آنگاه ” راه خود گویدت چون باید رفت ” !
نکته سی وششم ؛ اگر از دسته افراد منضبط و برنامه ریز هستید وارد بازار سرمایه گذاری املاک ومستغلات بخصوص پیش فروش ومشارکت در ساخت شوید درغیر این صورت با خود وسرمایه خود به دشمنی برخاسته اید ؛ چراکه سرمایه گذاری در املاک ومستغلات انضباط ، برنامه ریزی ، مطالعه وتحقیق ، پایبندی به تعهدات وتوافقات ، برخورداری از دغدغه ، نقشه راه ، مسئولیت پذیری و اهداف مشخص را می طلبد .

نکته سی وهفتم ؛ وقتی حرفه ای عمل کنید نه نیاز به بدبینی دارید ونه نیاز به خوش بینی ؛ که البته هر دوی این نگرش، آفت بزرگی برای سرمایه گذاری املاک ومستغلات است . به جای خوش بینی که ” چون پسرخاله ام در بازار مسکن خیلی موفق شده وطبعاً من هم خواهم توانست “، هیچ کسی نمی تواند چنین تضمینی بشما بدهد ویا چون فلان پسر عمویم در بازار ملک بخاک سیاه نشست والان در زندان بسر می برد، ملاک درستی برای ورود ویا عدم ورود به این بازار نیست !
نکته سی وهشتم ؛ با توجه به عُلقه های شخصیتی ، اخلاقی و روحی و روانی خود سرمایه گذاری نمایید . دنیا پر است از فرصت های سرمایه گذاری حتماً مجبور نیستید که در ملک وارد شوید شاید از سرمایه گذاری در طلا بیشتر لذت ببرید . شاید تنوع اتومبیل در دنیای ما حس لذت جویی شما را ارضاء نماید !چرا که دارایی های شما در بازارهای سرمایه گذاری عبارت است از اطلاعات ، دانش وتجربه ، رؤیا ، هدف جدی ومهم در طول زندگی ، زمان وعمر شما ،
نکته سی ونهم ؛ قدرت ودانش تحلیلی خود را از وضعیت بازار سرمایه را در خود تقویت کنید و روی این موضوع خیلی جدی و فعالانه پیگیر باشید .سرمایه گذار اگر نتواند روند بازار سرمایه وسرمایه گذاری داخلی وخارجی را پیش بینی ویا تحلیل نماید توصیه می شود که حتماً از دانش وتخصص واطلاعات مشاوران خبره کمک بگیرد ودر این راستا تلاش کنید تا زمینه های فکری وقدرت پیش بینی خود را از روند بازار سرمایه مورد علاقه گسترش دهید تا بتوانید به تحلیلگری خبره وهوشمند تبدیل شوید ویا سریع از بازار سرمایه گذاری خارج شود !
نکته چهلم ؛ هدف گذاری ، ایده پردازی ، تجسم خلاق ، نوشتن رؤیاها بر روی کاغذ و تلاش مستمر و مؤمنانه اساس موفقیت وثروت اندوزی در هر بازار سرمایه گذاری به ویژه بازار املاک ومستغلات می باشد . بالاترین درآمدها وموفقیت ها تنها با پنج عامل بالا دست یافتنی می باشد .
نکته چهل ویکم ؛ دغدغه انسان دوستی ، میهن دوستی ، عشق به طبیعت و منابع موجود در این کره خاکی در امر سرمایه گذاری املاک ومستغلات کلید موفقیت شماست . درکنار این دغدغه هاست که می توانید سرمایه گذار موفقی شوید .نتیج این دغدغه مشتری مداری با بهترین کیفیت وبازدهی می باشد پس مداوم به منافع مشتری ، امنیت ورضایت او بیاندیشید و کمک هم به ارزش افزوده کنید وهم قدردان منابع محدود فعلی این کره خاکی زیبا باشید !

نکته چهل ودوم ؛ برای شروع سرمایه گذاری املاک ومستغلات در هر شهر ومنطقه ای که بسر می برید اساسی ترین ومبرم ترین نیاز مردم محل را کشف کرده ویا یکی از مشکلات مردم منطقه ، شهر ، استان ویا کشور را شناسایی نمایید. اگرهم قدرت و توان و تجربه نیاز سازی دارید قبل از شروع ساخت وساز نخست برای نیازسازی ، فعالیت حرفه ای و مؤثر انجام دهید ! برای کشف نیاز های جدید مردم توصیه می شود اقدامات زیر را فراموش نکنید : نخست اینکه محصولات یا خدمات جدید را برای خواندن مفالات ،نوشته ها وآگهی ها ونشریات و مجلات تخصصی داخلی وخارجی مثل معماری ، حقوقی ، مذاکره و…زمانی را اختصاص دهید . دوم حضور در همایش ها و نمایشگاه های تخصصی صنعت اساختمان وفرصت های سرمایه گذاری املاک ومستغلات اعم داز دولتی وخصوصی . ایجاد ارتباط وتعامل با افراد بسیار موفق ، مهربان و دلسوز وکلیدی در صنعت ساختمان و دوستان وآشنایان مؤثر وصاحب کسب وکار موفق
نکته چهل وسوم ؛ برای موفقیت در سرمایه گذاری املاک ومستغلات باید به برخی از قوانین مثل قانون مالیات ها ، شهرداری ها ، ملاک عمل ، مقررات سازمان نظام مهندسی ، اداره ثبت اسناد واملاک و… اشراف داشته باشید وعدم آگاهی از قوانین ومقررات مذکور می تواند مشکلاتی برای سرمایه گذار ایجاد نماید واو را از انجام سرمایه گذاری پشیمان نماید .
نکته چهل و چهار ؛ در حوزه ای سرمایه گذاری نمایید که شرکت های کلان دولتی نتوانند روی آن موضوع تمرکز نمایند ویا تاکنون وارد آن حوزه نشده اند . از طرف دیگر رقبای بزرگ نهادهای دولتی را در حوزه سرمایه گذاری املاک ومستغلات با مطالعه وتحقیق مورد شناسایی قراردهید و پس از کسب اطلاعات مؤثر در خصوص سرمایه گذاری در آن حوزه تصمیم بگیرید که وارد آن بشوید ویا کلاً قیدش را بزنید !
نکته چهل وپنج ؛ فراموش نکنید که گرایش به بخش ” خارج از قانون در املاک ومستغلات ” بخش خاکستری اقتصاد است که مرزی طولانی با دنیای سرمایه گذاری قانونی دارد ! اگر چه ممکن است سود زیادی برخوردار باشد ولی آخر الامر به دام سازمان های امنیت واطلاعات افتادن است که همه دستاوردهای چندین ساله را با کلی اتهامات و ناراحتی ها باید برگرداند .

نکته چهل وششم ؛ اگر چه شرایط کشور به نحوی است که تمایل وگرایش سرمایه گذاران را به ورود به بخش سرمایه گذاری املاک در حوزه “خارج از قانون ” از طریق ارتباطات ، سند سازی ، تصرفات صوری وهزار ویک لطایف الحیل وترفندهای قانونی و غیرقانونی سوق می دهد ولی خود این حوزه ها به نوعی تله محسوب می شود ؛ اگر چه عامل اصلی چنین گرایشات وتمایلات سرمایه گذاری های غیر قانونی ، دولت ها و قوانین منسوخ و غیر متعارف و آمرانه است .
نکته چهل وهفتم ؛ توجه داشته باشید که اکثر مردم و بخصوص سرمایه گذاران املاک ومستغلات بدون برخورداری از اسناد رسمی ، هرچقدر که دارایی انباشت کنند وملک بخرند ویا هر چقدر که سخت کار وتلاش کنید ، باز قادر به پیشرفت مناسب ودرخوری نخواهند شد وتنها مخاطرات وریسک خود را در حوزه صنعت ساختمان افزایش می دهند و پدیدهگریز از اسناد رسمی ،اگر چه بدلیل قوانین نامناسب وسخت گیرانه هنگام تغییر کاربری ، هنگام ساخت وساز ، هنگام نقل وانتقال ملکی بیش از پیش نمود پیدا می کند ولی باز توصیه وتأکیدم بر این است که از چاله سند رسمی وانتقال رسمی به چاه بی پایان اسناد عادی نیفتید !
نکته چهل وهشتم؛ هرناندو دوسوتو در کتاب گرانقدر ” راز سرمایه ” چنین می فرماید : ” تغییر کاربری اراضی مزروعی به کاربری مسکونی در کشورهای توسعه نیافته ، از طریق نقش پنهان دولت ها صورت می پذیرد ” ؛ بنده نیز این فرمایش شان را تایید می کنم و بارها مردمی را دیده ام که دارای املاک بسیار زیادی آن هم در بهترین وگران ترین منطقه وبافت شهر هستند ولی به موجب قوانینی که فقط حقوق این نوع مالکین را ذایل کرده، دنبال افراد متنفذ وخاصی می گردند که شاید به امید ارتباطات آنان سهمی از این ثروت برخوردار شوند وچند سال بعد دقیقاً پس از یک چرخش وتعویض جناح ها در هرم قدرت سیاسی ، همان ملک در طرح منابع طبیعی ، یا محیط زیست ، یا جگلبانی ، حریم رودخانه و دریا و… دارای سند جدید با گران ترین کاربری ، حصار کشی ، دارای طرح های اقتصادی رویایی برای ساخت وساز ، پروانه ساختمان خیلی خاص و… شده است !؟
نکته چهل ونهم ؛ در حوزه صنعت ساخت وساز ها دولت مردان باید بدانند ودرک نمایند که دربخش سرمایه های خرد (کوچک وکم) مردم برای ساخت وسازخود به تعداد درهایی که قانون به رویشان می بند راه های فرار پیدا می کنند ! واین دولت مردان هستند که همیشه یک گام عقب هستند . به همین دلیل بنده اعتقاد دارم وقتی دولت مردان و مسئولان صنعت ساختمان سکوت کنند خطرناکند و نه وقتی که قوانین آمرانه و محدود کننده وضع می کنند ! مردم حتی ضعیف ترین قشر اقتصادی جامعه راه فرار را از این تیپ قوانین را در کوتاهترین زمان ممکن کشف می کنند مثلاً وقتی دولت اراده کرد تا از خانه های خالی مالیات مضاعف اخذ نماید مردم با پرده زدن دولت را ناکام گذاشتند یعنی دور زدن کل قانون با تقبل هزینه خرید ونصب پرده برای کل پنجره ها ! و یا زمانی که دولت قصد اخذ مالیات بر درآمد از معاملات بیش از دو معامله را در سال داشت به وضوح می دیدیم که سازنده ای ۳۰ واحد پارتمان را ظرف یک سال فروخت اما مالیات بردرآمد هم نپرداخت ! مثال دیگر اینکه در محله ما با وجود ستاد حریم و نایبان برحق شهرداری سوار بر تویوتاهای گران قیمت ژاپنی مدام در حال گشت زنی هستند ساختمان های عجیب وغریب است که شبانه قارچ گونه رشد می کنند ! با این تفسیر چقدر ساختمان در ایران بصورت خارج از قانون احداث شده وتمامی عملیات تصرف وساخت آن همراه با تخلفات و دور زدن قانون بوده است ؟ پاسخش را هیچکس نمی دهد !.
نکته پنجاهم ؛ با وجودی که در کشورهای توسعه یافته وپیشرفته ، مالکیت رسمی وسیله ای است برای انگیزه دادن به مردم که بتوانند ارزش افزوده ایجاد کنند ، به دارایی های خود سروسامانی بخشند وکمک مؤثری در قوام و فرهنگ سازی نظام مالیاتی باشند ، اشتغال پایدار ایجاد نمایند وسرانجام اینکه زمینه توسعه پایدار را در سطح کشور فراهم آورند و یا اینکه صاحب نظران وکارشناسان حوزه سرمایه گذاری املاک ومستغلات ، مالکیت خصوصی را مهمترین نهاد واحد برای همبستگی اجتماعی وسیاسی هر کشور می پندارند ؛ اما در کشورما مالکیت رسمی با محدودیت های بیشتری همراه است (به نحوی تا همین سه سال پیش دَر ِهیأت کمیسیون ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد واملاک ، قفل شده بود ولی در دست مردم انبوهی از قولنامه ، وکالت نامه ، صلح نامه و… بود که نمی دانستند تکلیف شان چیست؟

املاک و مستغلات، (به فرانسوی: Immobilier) به کلیه اموال منقول و غیر منقول مستقر در یک ملک گفته می‌شود، که به‌طور کلی از زمین، ساختمان، محصولات کشاورزی، منابع طبیعی، مواد معدنی و آب‌های زیرزمینی تشکیل شده‌است.

در اکثر مواقع، واژه املاک و مستغلات برای اشاره به خانه (مسکن) یا ساختمانی که در آن محدوده مشخص، واقع شده است، بکار می‌رود. واژه املاک و مستغلات همچنین، به کسب‌وکاری (شغلی) اشاره دارد، که در زمینه خرید، فروش، رهن و یا اجاره زمین، ساختمان و خانه فعالیت می‌نماید.^[۱][۲][