قانونهای اجاره
2016-01-30
چگونگی انجام معاملات در بنگاه های مشاورین املاک
2016-01-30

قانون تملک آپارتمانها

خلاصه ای از قانون تملک آپارتمان

مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ با اصلاحات و الحاقات

ماده ۱ ـ مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محلهای پیشه وسکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.

مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.

ماده ۲ ـ قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت ازقسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یاچند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق میگیرد بطور کلی قسمتهای که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسنادمالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده ازقسمت های مشترک محسوب میشود مگر آنکه تعلق آن به قسمتمعینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده ۳ ـ حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او درقسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

ماده ۴ ـ حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکا نقسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب استبا نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یااینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره ۱ ـ مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هریک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین میکند.

تبصره ۲ ـ در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریتمساحت زیربنای اختصاصی ساختمان میباشند هزینههای مشترکبراساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه میشود.

تبصره ۳ ـ چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونهای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفادهکننده یا استفاده کنندگان است.

ماده ۵ ـ انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یاپیشه یا اجاره یا فروش تشکیل میشود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده ۶ ـ چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجودنداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره امور مربوط به قسمتهای مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.

تبصره ـ نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامهها و اعلامتصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها درساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برایاین امر تعیین کرده باشد.

ماده ۷ ـ هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکینمتعدد باشد مالکین یا قایم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نمایندهاز طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصهمخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبوربه تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تماممعتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد کهدر این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده ۸ ـ در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتیکه عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفندمدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب ننمایند طرز انتخابمدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط بهمدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آییننامه این قانون تعیین خواهد شد.

ماده ۹ ـ هر یک از مالکین میتواند با رعایت مقررات این قانونو سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری ازقسمت اختصاصی خود مفید میداند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یاشکل در یا سردَر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که درمریی و منظر باشد بدهند.

ماده ۱۰ ـ هر کس آپارتمانی را خریداری مینماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم میگردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا عللدیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدامو اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلیم خارجی که جنبه مشترک دارد، و یا به علت طبع ساختمان یاتاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هرمالکبه ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چندآن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آنست صرف نظر نماید.

ماده ۱۰ مکرر ـ در صورت امتناع مالک یا استفادهکننده ازپرداختسهم خوداز هزینههای مشترکازطرفمدیر یا هیات مدیرانوسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.

هر مالک یا استفادهکننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیات مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک ازقبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برِ، گاز و غیره به او خودداریکنند و در صورتی که مالک و یا استفادهکننده همزمان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یاهیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شدها جراییه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرایاسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیاتمدیران موظف میباشند که به محض وجوه مورد مطالبه یا ارایه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراًاقدام نمایند.

تبصره ۱ ـ در صورتی که عدم ارایه خدمات مشترک ممکن یاموثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه میتوانند به مراجعه قضاییشکایت کنند. دادگاهها موظفاند این گونه شکایات را خارج ازنوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که بهمجموع ارایه میشود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفعمجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات، موکول به پرداخت هزینههای معوِواحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیزهزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

تبصره ۲ ـ رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیاتمدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفادهکننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجراییه گردد.

تبصره ۳ ـ نظر مدیر یا هیات مدیران ظرف ده روز پس ازابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است.

دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای میدهد این رای قطعی است. درمواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده، رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد، دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد.

تبصره ۴ ـ (الحاقی مصوب ۴/۷/۱۳۵۸ شورای انقلاب) درصورتی که مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختیها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه میباشد.

ماده ۱۱ ـ دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا بگذارد.

دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده ۱۲ ـ دفاتر اسناد رسمی موظف میباشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره و رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قایم مقام او مطالبه نمایند و یا باموافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده ۱۳ ـ در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هردلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی درتجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، میتوانند براساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری میورزند نسبت به تجدیدبنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها، ازجمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

تبصره ۱ ـ مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان میتوانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره ۲ ـ چنانچه مالک خودداریکننده از همکاری، اقدام بهتخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدیدبنا نکند، حسبدرخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رییس دادگستری یا رییسمجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسطسایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مکلفاند تمام بنا را به عنوان یکواحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیینو از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدماقدام و بروز آتش سوزی، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت وارده میباشند.
ماده ۱۵ ـ ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست

دیدگاهتان را بنویسید