ویلا متل قو فروشی
2016-03-23
سوال مهم مشاوران املاک
2016-03-24

قانون جدید پیش فروش آپارتمان

اجرای قانون جدید پیش فروش

/قانون جدید پیش فروش آپارتمان/ شمال پیش فروش آپارتمان ساحلی/ سرخرود پیش فروش آپارتمان/ محمودآباد پیش فروش آپارتمان/ سرخرود محمودآباد پیش فروش آپارتمان در شمال/ پیش فروش آپارتمان در شمال/ پیش فروش آپارتمان شمال
قانون جدید آپارتمان پیش فروش
کسانی که از امروز قصد پیش خرید ساختمان یا آپارتمان را دارند باید به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کنند تا مشکلاتی مانند جعل سند پیش نیاید.با تصویب این قانون در مجلس و پیگیری ریاست قوه قضائیه، دفاتر اسناد می توانند از امروز تنظیم سند پیش خرید را انجام دهند.

ماده ۲۴ همین قانون امده است که فقط مشاورین املاک باید بعد از صحبت های اولیه فروشنده و خریدار دلالت کنند به دفاتر اسناد رسمی و حتما تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد. ماده ۲۳ همین قانون نیز می گوید اگر کسی مبادرت به نوشتن سند دستی و عادی نماید از ۹۱ روز تا یکسال حبس برایش در نظر گرفته خواهد شد.
در روند ساخت آپارتمان گاهی شرایطی تحقق پیدا می کند که سازنده یا مالک ملک توان ساخت و اتمام پروژه را نداشته و نیازمند کمک مالی است و گاهی حتی شرکت های عمومی و خصوصی و تعاونی ها، اساسا بر مبنای جمع آوری سرمایه و ساخت و تکمیل پروژه های مسکن تشکیل می شوند، لذا با توجه به دو صورت مطرح شده از سوی دارندگان سرمایه، همیشه این نگرانی بود که در صورت ارائه سرمایه خود چه تضمینی در بازگشت سرمایه و انجام تعهدات از سوی شرکت یا افراد حقیقی در انجام تعهد وجود دارد؟آیا می توان با راهکاری آنها را به انجام تعهدات و یا صورت پذیرفتن درسته تعهدات الزام کرد؟
ابهامات قانونی پیش فروش ساختمان
مشاوران حقوقی در حوزه مسکن و ساختمان معتقدند: یکی از معظلات شرکتهای ساختمانی و نظارت بر آنها ثبت بسیار راحت یک شرکت است چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه را برای کلاه برداران ساختمانی هموار ساخته است. برای صدور مجوز پیش فروش نیاز به اقراض مالکیت متقاضی جواز، مجاز بودن صاحب ملک و پیشرفت فیزیکی حداقل به میزان ۳۰ درصد می باشد لذا پیش فروش آپارتمانی که ۳۰ درصد از نظر فیزیکی پیشرفت کار ندارد ممنوع بوده و با متخلف از این قانون برخورد می شود.دستگاههای نظارتی در این مورد به وظایف خود به درستی عمل نمی کنند، البته انجمن انبوه سازان مسکن تا حدی توانسته است جلوی تخلفات را در این مورد بگیرد.این قانون بیشتر منافع پیش خریدار را در نظر گرفته است. با تحقق قانون پیش فروش ساختمان تنظیم سند دیگر در بنگاهها صورت نمی گیرد و اینکار بایستی در دفاتر رسمی انجام گیرد همچنین با صدور کد رهگیری در دفاتر رسمی از فروش یک ساختمان به چند نفر جلوگیری می شود. ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان مغایر اصل ۳۴ قانون اساسی است. در این قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش را به داوری ارجاع می نماید در حالی که طبق قانون اساسی هر کس برای اعاده حق خود حق مراجعه به دادگاه صالح را دارد و داوری باید به تراضی طرفین باشد.این قانون طرفین را مستقیما به داوری ارجاع کرده است. در این مورد حق طرفین از لحاظ حقوقی مورد اجحاف واقع شده و در صورت مراجعه به دادگاه؛ دادگاه باید رای به عدم صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع کند.در مورد این قانون ضعفی که دیده می شود در مورد خود قانون نبوده بلکه در مورد مجریان آن می باشد  موارد مورد بحث جرایمی است که قانون به عهده پیش فروشان گذاشته است./.
قاعده پارتو در قانون پیش فروش ساختمان مرتفع شده است. یک عرف در تمامی جوامع وجود دارد که اگر یک طرف سود کند باید طرف دیگر ضرر کند هدف قانون گذار از تصویب این قانون برطرف کردن مشکلاتی همچون قاعده پارتو بوده است.این قانون از جمله قوانین جدیدی است که به تازگی تصویب شده است و دارای نقاط قوت زیادی می باشد. از جمله این قانون باعث بالا رفتن هزینه ها شده است. مثلاً معاملات از بنگاه ها به دفترخانه های رسمی انتقال داده شده است البته باید این نکته را هم در نظر گرفت که بالا رفتن هزینه ها باعث به وجود آمدن جرایمی در سایر نقاط این قرار داد شده است.این قانون با دید سختگیرانه ای به نفع پیش خریدار عمل کرده است که باعث با احتیاط عمل کردن پیش فروشنده شده است. علیرغم عمر دو ساله قانون پیش فروش ساختمان، این قانون تاکنون اجرایی نشده است.قانون پیش فروش ساختمان در ۸۹/۱۰/۱۲ در صحن رسمی مجلس تصویب و در تاریخ ۸۹/۱۱/۱۸ پس از تایید شورای نگهبان از طریق رییس مجلس شورای اسلامی ابلاغ شده است، این قانون در ۲۵ ماده و چهار تبصره بیانگر صورت خاصی از قرارداهای متداول ساختمانی است که احکام حقوقی و ضمانت اجرایی کیفری خاصی را در بطن خود نگه داشته است که متاسفانه تاکنون شکل عملی به خود نگرفته است.این قانون دارای ابتکاراتی است که در تاریخ قانون گذاری ایران بی سابقه و یا لااقل کم سابقه می باشد که از جمله نظارت عمومی و نظامی خاص در تشکیل قرارداد آن و وجود نهادهای خاص در حل اختلاف ناشی از این قرارداد که داوری می باشد، وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حسن انجام قرارداد ( مهندس ناظر)، لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیم شده و محتوای الزامی خاصی در آن وجود دارد.
پیش فروش آپارتمان از منظر قانون
ماده ۱۶۳ قانون مدنی بیان کرده است که اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.بیع به وعده در واقع آن نوع قراردادی است که بایع متعهد می شود که ساختمان را در موقع اتمامش تحویل دهد و خریدار هم متعهد می شود که آن را قبض کند و قیمت آن را در تاریخ تحویل بپردازد. انتقال مالکیت به وسیله مشاهده سند رسمی اتمام ساختمان صورت می پذیرد.بیع آینده نیز به موجب ماده ۳-۱۰۶۱ قانون کشور فرانسه، قراردادی است که به موجب آن بایع بلافاصله حقوق خود را بر زمین به خریدار و همچنین مالکیت ساختمان را انتقال می دهد. منظور آن است که هر مقدار که ساخته شود، متعلق به خریدار است و این اثر آینده به تدریج در مالکیت خریدار در می آید که آن را تملیک تدریجی می نامیم. در این وضعیت خریدار ملزم است که قیمت ساختمان را به حکم پیشرفت کار بپردازد.
ماده ۱۰۶۱ تمایزی را میان ساختمان های موجود و ساختمان هایی که در آینده ساخته می شوند، برقرار می کند. بر طبق قرار داد، فروشنده ملک ساختمان های موجود را بلا فاصله به خریدار انتقال می دهد. این فرضیه در عمل کاملا قابل قبول است. در نتیجه باید گفت که در بیع آپارتمان های ساخته نشده، انتقال مالکیت مبیع همزمان با ایجاب و قبول نیست، بلکه با تشخص مبیع صورت می گیرد.
کلام آخر
این قرارداد باید از سوی مالکان عرصه و یا سهامدارانی که در ملک دیگران با کسب اجازه ساخت و ساز کرده و در انتها آپارتمان هایی را مالک می شوند و تنها نسبت به این املاک آینده این قرارداد قابل اجراست یا از سوی مستاجران با حق ساخت اعیان در ملک مورد اجاره ی و این اقدام یعنی پیش فروش ساختمان تنها باید از طریق درج آگهی و طی کردن مراحل قانونی صورت پذیرد. این نکته مورد توجه است که در تمام این سه مورد باید دلایل مثبت این موارد ارائه شود.این قرارداد باید تنها به صورت رسمی صورت پذیرد، در غیر این صورت نمی تواند از مزایای این قانون استفاده کرده و در واقع قانون نسبت به قرارداد عادی خروج موضوعی پیدا می کند.
از دیگر مزایای این قانون این است که یکی از ایرادات اساسی به قولنامه ها که از سوی بسیاری مطرح می شد و آن عدم رعایت ماده ۲۲ قانون ثبت بود، مورد لحاظ قرار گرفته و افراد و دفاتر اسناد رسمی را الزام به ثبت در سند رسمی مالکیت به مانند نقل و انتقالات املاک کرده است تا بدین گونه افراد را از فرار و جلوگیری از انجام تعهدات طرفین مصون دارد و انجام این قرارداد باید به طور رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و در دفترچه مالکیت و سوابق ملک به ثبت برسد.این قرارداد که بر اساس مبانی حقوقی و به نحو رسمی صورت می گیرد، از سوی طرفین لازم الاجرا و الزام آور است.

دیدگاهتان را بنویسید